Nộp thuế 2 lần khi uỷ quyền mua bán chung cư?

Vì những lý do khác nhau mà có những người không thể trực tiếp giao dịch mua bán căn hộ mà phải nhờ người khác  làm thủ tục ký hợp đồng mua bán bằng cách ủy quyền. Vậy ủy quyền mua bán chung cư có phải nộp thuế 2 lần không?

1. Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư là gì?

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ là có giấy chứng nhận, không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, không bị kê biên, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch phải là chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa về hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Căn cứ theo quy định trên, có thể hiểu hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư là hợp đồng thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền sẽ nhân danh bên ủy quyền thực hiện thủ tục liên quan đến việc mua, bán chung cư. Bên ủy quyền sẽ chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Các điều khoản cần có trong hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư

Thông thường, một Hợp đồng ủy quyền mua bán chung cư đầy đủ nội dung sẽ gồm các điều khoản dưới đây:

- Thông tin của các bên gồm: Tên, địa chỉ, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân….;

- Căn cứ ủy quyền;

- Phạm vi ủy quyền;

- Thời hạn ủy quyền;

- Thù lao ủy quyền và thời hạn thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng (nếu có);

- Các thỏa thuận khác phù hợp với quy định pháp luật.

3. Ủy quyền mua bán chung cư có phải đóng thuế không?

Hợp đồng ủy quyền có thù lao hoặc không có thù lao tùy vào sự thỏa thuận của các bên. Ủy quyền nói chung, và ủy quyền mua bán căn hộ nói riêng được hiểu là một bên “nhờ” thực hiện việc mua bán căn hộ  thay cho mình khi bên đó không có điều kiện tự mình thực hiện.

Quy định này cho thấy, hợp đồng ủy quyền mua bán không hề làm phát sinh việc chuyển dịch tài sản là căn hộ chung cư từ người bán sang người được ủy quyền. Về bản chất, việc mua bán vẫn là giao dịch giữa người mua và người bán.

Người được ủy quyền chỉ là một đối tượng “thực hiện việc mua hoặc bán nhân danh bên mua hoặc bên bán”, hay chỉ là thực hiện thay bên mua hoặc bên bán chứ không xác lập quyền sở hữu căn hộ chung cư cho mình.

Theo Luật Thuế thu nhập và các văn bản hướng dẫn, quy định chi tiết, cá nhân sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh thu nhập từ hoạt động mua bán căn hộ.

Mức thuế suất trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư là 2% giá trị chuyển nhượng, mua bán ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Vì thế có thể khẳng định, ủy quyền không làm phát sinh thu nhập do đó nếu các bên ủy quyền mua bán chung cư thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

4. Có phải nộp thuế 2 lần nếu ủy quyền mua bán chung cư không?

Trong giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó, bộ luật dân sự không hạn chế công việc ủy quyền và được ủy quyền, miễn là cả hai bên đều đồng ý và không trái với quy định của pháp luật.

Chính vì vậy, lợi dụng sơ hở đó, trên thực tế đã phát sinh các trường hợp mua bán nhà đất nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, mà làm hợp đồng ủy quyền để trốn thuế. Nội dung của các hợp đồng ủy quyền như vậy thường là người chuyển nhượng ủy quyền cho người nhận chuyển nhượng được toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với bất động sản

Do vậy để hạn chế tình trạng này, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN để giải đáp về thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản như sau:

“Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN.”

Theo đó, trong trường hợp ủy quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng các điều kiện:

- Ủy quyền nhưng bản chất là mua bán với nội dung ủy quyền được toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt căn hộ chung cư gồm cả cho thuê, mượn, chuyển nhượng, đổi, tặng cho, thuế chấp, không phải hoàn trả chung cư.

- Không thuộc đối tượng được miễn thuế: Mua bán giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Bên ủy quyền không nhận thù lao.

Trong trường hợp này, việc ủy quyền được xác định là hợp đồng mua, bán chung cư. Do đó, người ủy quyền phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Nếu người được ủy quyền sử dụng hợp đồng ủy quyền này để bán chung cư cho người khác thì đây được xem là mua, bán. Do đó, nếu mua bán chung cư qua hợp đồng ủy quyền trong trường hợp hợp đồng ủy quyền về bản chất là hợp đồng mua bán thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.

Ngược lại, nếu chứng minh được ủy quyền mua bán chung cư không phải là hợp đồng mua bán thì khi các bên sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hai lần

Có thể bạn quan tâm:

gợi ý 30 kiểu cắm bình hoa Tết vừa đẹp vừa sang, rước lộc về nhà

Nhà chưa hoàn thiện có được nhập trạch không?